Você paga 900 euros de aluguel todo mês e está considerando um financiamento imobiliário. O banco vai considerar esse aluguel como uma despesa na sua taxa de endividamento? A resposta depende inteiramente do seu projeto, e a mecânica é menos intuitiva do que parece. Compreender como seu aluguel pesa no seu dossiê bancário permite antecipar sua capacidade de empréstimo antes mesmo de entrar em uma agência.
Aluguel e taxa de endividamento: uma despesa que desaparece ou que permanece
A taxa de endividamento é a relação entre suas despesas fixas e sua renda líquida. Os bancos a limitam a 35 % incluindo o seguro do empréstimo, de acordo com as normas do Alto Conselho de Estabilidade Financeira (HCSF).
Vamos considerar um caso simples. Você é inquilino e deseja comprar sua residência principal. Seu aluguel atual não aparecerá mais nas suas despesas após a compra, uma vez que você não o pagará mais. A parcela do financiamento o substitui.
Portanto, o banco não vai somar aluguel e parcela do empréstimo. Ele substitui um pelo outro. Como explicam o site Investory e a taxa de endividamento, essa distinção muda radicalmente o cálculo para um primeiro comprador.
Por outro lado, se você já é proprietário da sua residência principal e está comprando um imóvel para aluguel, a situação é diferente. Sua parcela de crédito existente permanece nas despesas, e a nova parcela se adiciona a ela. Nesse caso, o aluguel que você receberá do imóvel locativo será integrado à sua renda, mas não a 100 %.
Rendimentos locativos no cálculo de endividamento: por que o banco aplica um desconto
Você pode ter ouvido que um aluguel recebido de 800 euros por mês conta apenas como 560 euros aos olhos do banco. Isso não é arbitrário.
Os bancos geralmente consideram 70 % dos aluguéis recebidos para integrar o risco de vacância locativa, inadimplência e despesas não recuperáveis. Esse coeficiente de ponderação protege a instituição financeira, mas reduz mecanicamente sua capacidade de empréstimo.
Duas metodologias coexistem entre as instituições:
- A metodologia por compensação: os aluguéis ponderados são deduzidos das suas despesas de crédito antes de calcular a taxa de endividamento. Essa abordagem favorece os investidores cujo aluguel recebido cobre uma grande parte da parcela.
- A metodologia por adição: os aluguéis ponderados são adicionados à sua renda, e então a taxa de endividamento é calculada normalmente. O resultado pode ser significativamente diferente, às vezes em seu desfavor.
- Alguns bancos combinam as duas abordagens e consideram o cenário menos favorável. Perguntar sobre a metodologia utilizada antes de apresentar um dossiê evita surpresas desagradáveis.
Testar as duas metodologias com seus próprios números é a única maneira confiável de saber se você permanece abaixo da barreira de 35 %.
Taxa de esforço habitacional: o critério que os bancos realmente observam
A taxa de endividamento bruta não conta toda a história. Desde o fortalecimento das normas do HCSF, os bancos estão cada vez mais interessados na taxa de esforço habitacional, que soma o aluguel (ou a parcela do crédito para a residência principal) e todas as despesas relacionadas à habitação.
Por que essa mudança? Porque uma família pode apresentar uma taxa de endividamento de 33 % enquanto dedica quase a totalidade dessa taxa apenas à despesa habitacional. O restante para viver se torna então muito baixo para absorver um imprevisto.
O restante para viver mede o que sobra após todas as despesas fixas, incluindo as parcelas de crédito. Um casal com dois filhos não será avaliado da mesma forma que uma pessoa sozinha, mesmo com a mesma taxa de endividamento. Os bancos estabelecem limites mínimos de restante para viver que variam conforme a composição do lar.
Na prática, um aluguel elevado antes da compra serve como um sinal para o banco. Se você já pagava um aluguel próximo da futura parcela do crédito e sua conta bancária mostra uma gestão saudável, isso é um argumento a seu favor. Seu histórico de pagamento de aluguel funciona como uma prova de sustentabilidade.
Passar abaixo de 35 % de endividamento quando o aluguel pesa muito
Você fez as contas e está acima de 35 %. Antes de desistir, vários fatores merecem ser examinados.
Alongar a duração do empréstimo reduz a parcela e faz a taxa de endividamento cair mecanicamente. A duração máxima permitida pelo HCSF é de 25 anos, estendida para 27 anos em alguns casos específicos (compra em VEFA ou com reformas significativas, por exemplo).
Outro fator diz respeito aos créditos em andamento. Um crédito de carro ou um empréstimo pessoal que termina em alguns meses pode ser quitado antecipadamente. Cada parcela eliminada libera capacidade de endividamento.
Uma terceira opção: a entrada pessoal. Quanto maior sua entrada, menor o valor emprestado, e, portanto, a parcela. Isso não muda sua renda, mas alivia diretamente o numerador da taxa de endividamento.
Por fim, a exceção do HCSF existe. Os bancos têm uma margem de manobra que lhes permite conceder uma parte de seus créditos além do limite de 35 %. Essa margem é controlada (abrange um número limitado de dossiês), e os bancos a reservam prioritariamente para primeiros compradores ou para perfis que apresentam um restante para viver confortável, apesar de uma taxa de endividamento ligeiramente superior.
O que o aluguel revela sobre seu perfil de tomador de crédito
Um aluguel que representa uma parte significativa de sua renda não é necessariamente um obstáculo. Se seus extratos bancários mostram uma poupança regular apesar de um aluguel elevado, o banco vê isso como um sinal de boa gestão. O aluguel atual atua como um teste de estresse em grande escala.
Por outro lado, um aluguel baixo combinado com descobertas frequentes preocupa mais do que um aluguel alto com uma conta bem administrada. O banco raciocina em risco global, não apenas em porcentagem.
O valor do aluguel que você paga hoje não é apenas um número em uma coluna de despesas. Ele condiciona a leitura que o banco fará de sua capacidade de suportar uma parcela de crédito por 20 ou 25 anos, e essa leitura vai muito além de uma simples divisão.