Sie zahlen jeden Monat 900 Euro Miete und ziehen in Erwägung, einen Immobilienkredit aufzunehmen. Wird die Bank diese Miete als Belastung in Ihrem Verschuldungsgrad betrachten? Die Antwort hängt ganz von Ihrem Projekt ab, und die Mechanik ist weniger intuitiv, als es scheint. Zu verstehen, wie Ihre Miete Ihr Bankdossier beeinflusst, ermöglicht es Ihnen, Ihre Kreditfähigkeit zu antizipieren, noch bevor Sie die Tür einer Agentur öffnen.
Miete und Verschuldungsgrad: Eine Belastung, die verschwindet oder bleibt
Der Verschuldungsgrad ist das Verhältnis zwischen Ihren festen Ausgaben und Ihrem Nettoeinkommen. Die Banken setzen ihn auf 35 % inklusive der Kreditversicherung fest, gemäß den Normen des Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Nehmen wir einen einfachen Fall. Sie sind Mieter und möchten Ihre Hauptwohnung kaufen. Ihre aktuelle Miete wird nach dem Kauf nicht mehr in Ihren Ausgaben erscheinen, da Sie sie nicht mehr zahlen werden. Die Kreditrate ersetzt sie.
Die Bank wird also Miete und Kreditrate nicht addieren. Sie ersetzt das eine durch das andere. Wie die Website Investory und der Verschuldungsgrad erklären, verändert diese Unterscheidung die Berechnung für einen Erstkäufer radikal.
Wenn Sie jedoch bereits Eigentümer Ihrer Hauptwohnung sind und eine Mietimmobilie kaufen, ist die Situation anders. Ihre bestehende Kreditrate bleibt in den Ausgaben, und die neue Rate kommt hinzu. Hier wird die Miete, die Sie aus der Mietimmobilie erhalten, in Ihr Einkommen einfließen, aber nicht zu 100 %.
Mieteinnahmen in der Berechnung der Verschuldung: Warum die Bank einen Abschlag anwendet
Vielleicht haben Sie gehört, dass eine Miete von 800 Euro pro Monat nur mit 560 Euro in den Augen der Bank zählt. Das ist nicht willkürlich.
Die Banken berücksichtigen in der Regel 70 % der erhaltenen Mieten, um das Risiko von Leerständen, Zahlungsausfällen und nicht erstattungsfähigen Kosten zu integrieren. Dieser Gewichtungsfaktor schützt die kreditgebende Institution, reduziert jedoch mechanisch Ihre Kreditfähigkeit.
Zwei Methoden existieren je nach Institution:
- Die Kompensationsmethode: Die gewichteten Mieten werden von Ihren Kreditkosten abgezogen, bevor das Verhältnis der Verschuldung berechnet wird. Dieser Ansatz begünstigt Investoren, deren erhaltene Miete einen großen Teil der Rate abdeckt.
- Die Additionsmethode: Die gewichteten Mieten werden zu Ihrem Einkommen addiert, und dann wird der Verschuldungsgrad normal berechnet. Das Ergebnis kann erheblich unterschiedlich sein, manchmal zu Ihrem Nachteil.
- Einige Banken kombinieren beide Ansätze und wählen das ungünstigste Szenario. Fragen Sie nach der verwendeten Methode, bevor Sie einen Antrag stellen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Die beiden Methoden mit Ihren eigenen Zahlen zu testen, ist der einzige zuverlässige Weg, um zu wissen, ob Sie unter der 35 %-Marke bleiben.
Wohnaufwandsquote: Das Kriterium, das die Banken wirklich betrachten
Der Brutto-Verschuldungsgrad erzählt nicht die ganze Geschichte. Seit der Verschärfung der HCSF-Normen interessieren sich die Banken zunehmend für die Wohnaufwandsquote, die die Miete (oder die Kreditrate für die Hauptwohnung) und alle mit dem Wohnen verbundenen Kosten addiert.
Warum dieser Wandel? Weil ein Haushalt einen Verschuldungsgrad von 33 % aufweisen kann, während er fast den gesamten Anteil dieses Verhältnisses nur für die Wohnkosten aufwendet. Der verbleibende Betrag wird dann zu gering, um unvorhergesehene Ausgaben abzufangen.
Der verbleibende Betrag misst, was nach allen festen Ausgaben übrig bleibt, einschließlich der Kreditraten. Ein Paar mit zwei Kindern wird nicht gleich bewertet wie eine alleinstehende Person, selbst bei identischem Verschuldungsgrad. Die Banken setzen Mindestgrenzen für den verbleibenden Betrag, die je nach Haushaltszusammensetzung variieren.
In der Praxis dient eine hohe Miete vor dem Kauf als Signal für die Bank. Wenn Sie bereits eine Miete zahlen, die nahe an der zukünftigen Kreditrate liegt, und Ihr Bankkonto eine gesunde Verwaltung zeigt, ist das ein Argument zu Ihren Gunsten. Ihre Mietzahlungshistorie fungiert als Nachweis für die Tragfähigkeit.
Unter 35 % Verschuldung kommen, wenn die Miete schwer wiegt
Sie haben die Berechnung gemacht und überschreiten die 35 %. Bevor Sie aufgeben, gibt es mehrere Hebel, die es wert sind, untersucht zu werden.
Die Laufzeit des Kredits zu verlängern, senkt die Rate und lässt den Verschuldungsgrad mechanisch sinken. Die maximale vom HCSF erlaubte Laufzeit beträgt 25 Jahre, in bestimmten besonderen Fällen (z. B. Kauf in VEFA oder mit umfangreichen Arbeiten) auf 27 Jahre verlängert.
Ein weiterer Hebel betrifft die laufenden Kredite. Ein Autokredit oder ein Verbraucherdarlehen, das in einigen Monaten ausläuft, kann vorzeitig zurückgezahlt werden. Jede gestrichene Rate schafft Spielraum für die Verschuldung.
Dritte Möglichkeit: das Eigenkapital. Je höher Ihr Eigenkapital, desto geringer der geliehene Betrag und damit die Rate. Das ändert nichts an Ihrem Einkommen, reduziert aber direkt den Zähler des Verschuldungsgrads.
Schließlich gibt es die HCSF-Ausnahme. Die Banken haben einen Spielraum, der es ihnen ermöglicht, einen Teil ihrer Kredite über die 35 %-Schwelle hinaus zu gewähren. Dieser Spielraum ist reguliert (er betrifft eine begrenzte Anzahl von Dossiers), und die Banken reservieren ihn in erster Linie für Erstkäufer oder Profile mit einem komfortablen verbleibenden Betrag, trotz eines leicht höheren Verschuldungsgrads.
Was die Miete über Ihr Kreditprofil verrät
Eine Miete, die einen signifikanten Teil Ihres Einkommens ausmacht, ist nicht unbedingt ein Hindernis. Wenn Ihre Kontoauszüge eine regelmäßige Ersparnis trotz hoher Miete zeigen, sieht die Bank darin ein Zeichen für gute Verwaltung. Die aktuelle Miete fungiert als Stresstest in großem Maßstab.
Im Gegensatz dazu beunruhigt eine niedrige Miete in Kombination mit häufigen Überziehungen mehr als eine hohe Miete mit einem gut geführten Konto. Die Bank denkt in globalen Risiken, nicht nur in Prozenten.
Der Betrag der Miete, die Sie heute zahlen, ist nicht nur eine Zahl in einer Ausgabenspalte. Er beeinflusst die Einschätzung, die die Bank von Ihrer Fähigkeit abgibt, eine Kreditrate über 20 oder 25 Jahre zu tragen, und diese Einschätzung geht weit über eine einfache Division hinaus.