Pagate 900 euro di affitto ogni mese e state considerando un mutuo. La banca considererà questo affitto come una spesa nel vostro tasso di indebitamento? La risposta dipende interamente dal vostro progetto, e la meccanica è meno intuitiva di quanto sembri. Comprendere come il vostro affitto influisca sul vostro dossier bancario permette di anticipare la vostra capacità di prestito anche prima di varcare la soglia di un’agenzia.
Affitto e tasso di indebitamento: una spesa che scompare o che rimane
Il tasso di indebitamento è il rapporto tra le vostre spese fisse e i vostri redditi netti. Le banche lo fissano a 35 % assicurazione mutuatario inclusa, in conformità con le norme del Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Prendiamo un caso semplice. Siete in affitto e desiderate acquistare la vostra abitazione principale. Il vostro affitto attuale non apparirà più tra le vostre spese dopo l’acquisto, poiché non lo pagherete più. La rata del mutuo lo sostituisce.
La banca quindi non sommerà affitto e rata del prestito. Sostituisce l’uno con l’altro. Come spiegano il sito Investory e il tasso di indebitamento, questa distinzione cambia radicalmente il calcolo per un primo acquirente.
D’altra parte, se siete già proprietari della vostra abitazione principale e acquistate un immobile locativo, la situazione è diversa. La vostra rata di mutuo esistente rimane tra le spese, e la nuova rata si aggiunge. Qui, l’affitto che percepirete dall’immobile locativo sarà integrato nei vostri redditi, ma non al 100 %.
Redditi locativi nel calcolo dell’indebitamento: perché la banca applica uno sconto
Avete forse sentito dire che un affitto percepito di 800 euro al mese conta solo per 560 euro agli occhi della banca. Non è arbitrario.
Le banche generalmente considerano il 70 % degli affitti percepiti per integrare il rischio di vacanza locativa, di insolvenze e di spese non recuperabili. Questo coefficiente di ponderazione protegge l’istituto creditore, ma riduce meccanicamente la vostra capacità di prestito.
Due metodi coesistono a seconda degli istituti:
- Il metodo per compensazione: gli affitti ponderati vengono dedotti dalle vostre spese di mutuo prima di calcolare il tasso di indebitamento. Questo approccio avvantaggia gli investitori il cui affitto percepito copre una larga parte della rata.
- Il metodo per addizione: gli affitti ponderati vengono aggiunti ai vostri redditi, poi il tasso di indebitamento viene calcolato normalmente. Il risultato può essere sensibilmente diverso, a volte a vostro sfavore.
- Alcune banche combinano i due approcci e considerano lo scenario meno favorevole. Chiedere il metodo utilizzato prima di presentare un dossier evita brutte sorprese.
Testare i due metodi con i vostri numeri è l’unico modo affidabile per sapere se rimanete sotto la soglia del 35 %.
Tasso di sforzo abitativo: il criterio che le banche considerano davvero
Il tasso di indebitamento lordo non racconta tutta la storia. Dall’inasprimento delle norme HCSF, le banche si interessano sempre di più al tasso di sforzo abitativo, che somma l’affitto (o la rata del mutuo per l’abitazione principale) e tutte le spese legate all’abitazione.
Perché questo spostamento? Perché una famiglia può mostrare un tasso di indebitamento del 33 % mentre dedica quasi tutta questa percentuale alla sola voce abitativa. Il resto da vivere diventa quindi troppo basso per assorbire un imprevisto.
Il resto da vivere misura ciò che resta dopo tutte le spese fisse, comprese le rate di mutuo. Una coppia con due figli non sarà valutata allo stesso modo di una persona sola, anche a tasso di indebitamento identico. Le banche fissano soglie minime di resto da vivere che variano a seconda della composizione del nucleo familiare.
In pratica, un affitto elevato prima dell’acquisto serve da segnale per la banca. Se pagavate già un affitto vicino alla futura rata del mutuo e il vostro conto bancario mostra una gestione sana, è un argomento a vostro favore. La vostra storia di pagamento dell’affitto funziona come prova di sostenibilità.
Scendere sotto il 35 % di indebitamento quando l’affitto pesa
Avete fatto i calcoli e superate il 35 %. Prima di rinunciare, diversi leve meritano di essere esaminate.
Allungare la durata del prestito riduce la rata e fa meccanicamente abbassare il tasso di indebitamento. La durata massima consentita dal HCSF è di 25 anni, estesa a 27 anni per alcuni casi particolari (acquisto in VEFA o con lavori importanti, ad esempio).
Un altro leva riguarda i prestiti in corso. Un prestito auto o un prestito al consumo che termina tra pochi mesi può essere estinto anticipatamente. Ogni rata eliminata libera capacità di indebitamento.
Terza opzione: il contributo personale. Più il vostro contributo è elevato, più l’importo preso in prestito diminuisce, e quindi la rata. Questo non cambia i vostri redditi, ma alleggerisce direttamente il numeratore del tasso di indebitamento.
Infine, esiste la deroga HCSF. Le banche hanno un margine di manovra che consente loro di concedere una parte dei loro prestiti oltre la soglia del 35 %. Questo margine è regolato (riguarda un numero limitato di dossier), e le banche lo riservano prioritariamente ai primi acquirenti o ai profili che presentano un resto da vivere confortevole nonostante un tasso di indebitamento leggermente superiore.
Ciò che l’affitto rivela del vostro profilo di debitore
Un affitto che rappresenta una parte significativa dei vostri redditi non è necessariamente un ostacolo. Se i vostri estratti conto bancari mostrano un risparmio regolare nonostante un affitto elevato, la banca lo considera un segno di buona gestione. L’affitto attuale funge da stress test reale.
Al contrario, un affitto basso combinato a scoperti frequenti preoccupa di più rispetto a un affitto elevato con un conto ben gestito. La banca ragiona in termini di rischio globale, non solo in percentuale.
L’importo dell’affitto che pagate oggi non è solo un numero in una colonna di spese. Condiziona la lettura che la banca farà della vostra capacità di sostenere una rata di mutuo per 20 o 25 anni, e questa lettura va ben oltre una semplice divisione.