U betaalt elke maand 900 euro huur en overweegt een hypotheek. Zal de bank deze huur beschouwen als een last in uw schuldenlastpercentage? Het antwoord hangt volledig af van uw project, en de mechaniek is minder intuïtief dan het lijkt. Begrijpen hoe uw huur uw bankdossier beïnvloedt, stelt u in staat om uw leencapaciteit te anticiperen nog voordat u de deur van een kantoor opent.
Huur en schuldenlastpercentage: een last die verdwijnt of blijft
Het schuldenlastpercentage is de verhouding tussen uw vaste lasten en uw netto-inkomsten. Banken stellen dit vast op 35 % inclusief de verzekeringspremie voor de lening, in overeenstemming met de normen van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit (HCSF).
Laten we een eenvoudig geval nemen. U bent huurder en wilt uw hoofdverblijf kopen. Uw huidige huur zal niet meer in uw lasten verschijnen na de aankoop, aangezien u deze niet meer betaalt. De maandlasten van de lening vervangen deze.
De bank zal dus huur en leninglasten niet optellen. Ze vervangt het een door het ander. Zoals de website Investory en het schuldenlastpercentage uitleggen, verandert deze onderscheiding de berekening radicaal voor een eerste koper.
Als u echter al eigenaar bent van uw hoofdverblijf en een verhuurpand koopt, is de situatie anders. Uw bestaande leninglast blijft in de lasten, en de nieuwe maandlast wordt daar aan toegevoegd. Hier zal de huur die u van het verhuurpand ontvangt, worden geïntegreerd in uw inkomsten, maar niet voor 100 %.
Verhuuropbrengsten in de schuldenlastberekening: waarom de bank een korting toepast
U heeft misschien gehoord dat een huur van 800 euro per maand slechts voor 560 euro meetelt in de ogen van de bank. Dit is niet willekeurig.
Banken houden doorgaans 70 % van de ontvangen huren aan om rekening te houden met het risico van leegstand, wanbetaling en niet-terugvorderbare kosten. Deze weging beschermt de kredietverstrekker, maar vermindert mechanisch uw leencapaciteit.
Twee methoden bestaan naast elkaar, afhankelijk van de instellingen:
- De compensatiemethode: de gewogen huren worden afgetrokken van uw kredietlasten voordat het schuldenlastpercentage wordt berekend. Deze aanpak is voordelig voor investeerders wiens ontvangen huur een groot deel van de maandlast dekt.
- De optiemethode: de gewogen huren worden aan uw inkomsten toegevoegd, waarna het schuldenlastpercentage normaal wordt berekend. Het resultaat kan aanzienlijk verschillen, soms in uw nadeel.
- Sommige banken combineren beide benaderingen en houden het minst gunstige scenario aan. Vraag naar de gebruikte methode voordat u een dossier indient om onaangename verrassingen te voorkomen.
De twee methoden met uw eigen cijfers testen is de enige betrouwbare manier om te weten of u onder de 35 % blijft.
Woonlastpercentage: de criteria waar banken echt naar kijken
Het bruto schuldenlastpercentage vertelt niet het hele verhaal. Sinds de versterking van de HCSF-normen zijn banken steeds meer geïnteresseerd in het woonlastpercentage, dat de huur (of de maandlast van de lening voor de hoofdwoning) en alle kosten gerelateerd aan de woning optelt.
Waarom deze verschuiving? Omdat een huishouden een schuldenlastpercentage van 33 % kan hebben terwijl het bijna het volledige percentage aan alleen de woonlasten besteedt. Het resterende inkomen wordt dan te laag om een onvoorziene uitgave op te vangen.
Het resterende inkomen meet wat er overblijft na alle vaste lasten, inclusief de leninglasten. Een koppel met twee kinderen zal niet op dezelfde manier worden beoordeeld als een alleenstaande, zelfs bij een identiek schuldenlastpercentage. Banken stellen minimumniveaus voor het resterende inkomen vast die variëren afhankelijk van de samenstelling van het huishouden.
In de praktijk dient een hoge huur vóór de aankoop als signaal voor de bank. Als u al een huur betaalde die dicht bij de toekomstige leninglast ligt en uw bankrekening een gezonde beheer toont, is dat een argument in uw voordeel. Uw huurbetalingsgeschiedenis fungeert als bewijs van draagkracht.
Onder de 35 % schuldenlast komen wanneer de huur zwaar weegt
U heeft de berekening gemaakt en u overschrijdt de 35 %. Voordat u opgeeft, zijn er verschillende mogelijkheden die het waard zijn om te onderzoeken.
De looptijd van de lening verlengen verlaagt de maandlast en verlaagt mechanisch het schuldenlastpercentage. De maximale looptijd die door de HCSF is toegestaan, is 25 jaar, uitgebreid tot 27 jaar voor bepaalde bijzondere gevallen (aankoop in VEFA of met belangrijke werkzaamheden, bijvoorbeeld).
Een andere mogelijkheid betreft lopende leningen. Een autolening of een consumptief krediet dat over enkele maanden afloopt, kan vervroegd worden afgelost. Elke geschrapte maandlast bevrijdt leencapaciteit.
Derde optie: het eigen vermogen. Hoe hoger uw eigen vermogen, hoe lager het geleende bedrag, en dus de maandlast. Dit verandert uw inkomsten niet, maar verlicht direct de teller van het schuldenlastpercentage.
Ten slotte bestaat er een uitzondering op de HCSF. Banken hebben een speelruimte waarmee ze een deel van hun leningen boven de 35 % kunnen verstrekken. Deze marge is gereguleerd (het betreft een beperkt quotum van dossiers), en banken reserveren deze bij voorkeur voor eerste kopers of profielen met een comfortabel resterend inkomen ondanks een licht verhoogd schuldenlastpercentage.
Wat de huur onthult over uw leengegevens
Een huur die een aanzienlijk deel van uw inkomsten vertegenwoordigt, is niet per se een obstakel. Als uw bankafschriften een regelmatige besparing ondanks een hoge huur tonen, ziet de bank dit als een teken van goed beheer. De huidige huur fungeert als een stress-test in de praktijk.
Omgekeerd baart een lage huur in combinatie met frequente overtrekkingen meer zorgen dan een hoge huur met een goed beheerd account. De bank redeneert in globale risico’s, niet alleen in percentages.
Het bedrag van de huur die u vandaag betaalt, is niet slechts een cijfer in een kostenkolom. Het bepaalt de interpretatie die de bank zal maken van uw vermogen om een leninglast over 20 of 25 jaar te dragen, en deze interpretatie gaat veel verder dan een simpele deling.